多賀城市の不動産会社「ハウズ」のブログ
水害ハザードマップについて（宅地建物取引業法施工規則改正）
ここ数年、大規模水災害が多数発生しており不動産取引においてもリスク把握が価格動向・意思決定の重要な要素となってきておりますが、令和2年8月28日より不動産取引時に水害ハザードマップにおける取引対象物件の所在地が不動産売買契約の重要事項説明の対象項目として追加されます。
多賀城市のハザードマップは下記リンクでも確認できますが、一般的にハザードマップの利用上の注意には「本件マップは参考図にすぎず、各首題の内容を証明するものではなく、権利及び義務に関わる事項の資料をすることはできない」旨の記載が多く、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（ガイドライン）においても
・水防法に基づき作成された水害（洪水・雨水出水・高潮）ハザードマップを提示し、対象物件の概ねの位置を示すこと
・市町村が配布する印刷物又は市町村のホームページに掲載されているものを印刷したものであって、入手可能な最新のものを使うこと
・ハザードマップ上に記載された避難所について、併せてその位置を示すことが望ましいこと
・対象物件が浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと相手方が誤認することのないよう配慮すること
と記載があり、水害ハザードマップの客観的正確性は100％ではないということになります。
我々不動産業者も事前の情報開示を行ってまいりますが100年に一度、1000年に一度の水害はいつどのように起こるかわかりません。浸水想定区域外だったのに浸水した！なんてこともありえるということです。
不動産を取引する時だけでなく今現在お住いの所や保有不動産所有地のハザードマップおよび現地を確認し、リスク・避難経路等の把握が重要となってまいります。
リンク：多賀城市ホームページ
多賀城市の不動産屋さん
株式会社ハウズ
多賀城市中央三丁目10-5-5F
TEL：022-762-8575
更新日時 ： 2020年08月25日 | この記事へのリンク ：
空家の譲渡所得の3000万円特別控除
空き家は近年増加傾向にあり、平成25年の総務省統計局調べでは全国に820万戸もあると言われています。
全国と比べると宮城県内は空家率が低いと言われておりますが、治安や景観の悪化等の点から対策が急がれています。
空き家については、平成27年に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。この法律は地域住民の生命・身体・財産の保護、生活環境の保全、空き家等の活用を目的としています。
その後平成28年度税制改正で新たに「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」が設けられました。これによって相続によって空き家となってしまった家屋等を売却しやすくなったと考えることができます。
１．制度の概要
相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋（耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。）又は取壊し後の土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除する、というものです。
＜本特例を適用した場合の譲渡所得の計算式＞
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 －（取得費※1 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除3,000万円
※１ 取得費不明の場合には譲渡価格の５％で計算
２．適用要件
(1)相続開始直前において被相続人が1人で住んでいたこと
(2)昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有家屋を除く）であること
(3)相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用又は居住の用に供されていないこと
(4)譲渡価額が1億円以下であること
(5)相続日から起算して3年を経過する年の12月31日までに譲渡すること
(6)平成28年４月１日から平成31年12月31日までに譲渡すること
(7)家屋を取り壊さずに譲渡する場合にはその家屋が新耐震基準に適合するものであること
以上の様に適用要件がたくさんあり、用意する書類も多くありますので、この特例を使う可能性が想定される場合は、早めの準備が必要です。
詳しくは国土交通省のホームページなどを参考にして下さい。
更新日時 ： 2016年12月15日 | この記事へのリンク ：
多賀城市の遺跡（埋蔵文化財）
多賀城市と遺跡（埋蔵文化財）は市の名前が物語っている通り切っては切れない間柄ですが、不動産取引（主に住宅新築）にあたっては特に注意が必要です。
市内には特別遺跡に指定されている地域（多賀城跡・多賀城廃寺跡等）の他、地中にたくさんの文化財が埋まっている（約４１か所）とされています。
多賀城市役所文化財課には文化財がどこに埋蔵されているかという下記図面（文化材マップ）があります。
濃いオレンジが特別史跡、水色の地域が埋蔵文化財包蔵地です。
さすが「史都・多賀城」なので市内広範囲（約1／4の面積）にわたって区域指定されております。
これらの埋蔵文化財を守るために、住宅建築予定地が埋蔵文化財包蔵地内にある場合、
以下の土木工事等を行う場合には工事着手60日前までに届出をしなければなりません。
〇宅地造成
〇道路工事
〇上下水道工事
〇住宅建築
〇その他建築（倉庫、店舗）
〇その他工事（看板設置、工作物等）
〇土地区画整理事業
建物等の構造・規模・地盤改良の有無・地盤改良の工法などにより届出だけで済む場合もありますが、土木工事中に埋蔵文化財が出てきた場合には「発掘調査」が必要となり、工事はストップ・発掘調査費用も事業主（建築主）の負担となってしまうため時間と費用が多大にかかる形となります。
多賀城市内での土地取引・住宅建築にあたってはこの「埋蔵文化財包蔵地」に該当するかどうかも良くご確認下さい！
多賀城市の文化財については下記リンク「多賀城市ホームページ」にて確認できます。
更新日時 ： 2015年01月27日 | この記事へのリンク ：
津波災害警戒区域について
ブログ等の検索ヒット数をみると「津波災害警戒区域」での検索が多いので現在の状況をアップします。
平成23年12月27日に「津波防災地域づくりに関する法律」が施行されたことに伴い、宅建業者は取引対象物件が津波災害警戒区域・津波災害特別警戒区域にあるときは重要事項として説明することとなりました。
津波災害警戒区域は「津波防災地域づくりに関する法律」の第五十三条により規定されております。
（津波災害警戒区域）
第五十三条 都道府県知事は、基本方針に基づき、かつ、津波浸水想定を踏まえ、津波が発生した場合には住民その他の者（以下「住民等」という。）の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域で、当該区域における津波による人的災害を防止するために警戒避難体制を特に整備すべき土地の区域を、津波災害警戒区域（以下「警戒区域」という。）として指定することができる。 （以下２～６項と続きますが省略）
法律の概要の詳細は国土交通省ホームページでご確認下さい。
宮城県内での区域指定はどうかというと、県内にて指定地域はありません。（平成26年3月7日現在）しかし、法施行後間もない制度であるため、現時点では未指定でも、今後「津波災害警戒区域」に指定される場合があります。
都道府県が「津波災害警戒区域」を指定するときは都道府県の公法やインターネット等の方法で公示されることとなっておりますので、取引時点で都道府県庁に確認するのが最も正確となります。
更新日時 ： 2014年03月09日 | この記事へのリンク ：
早めの準備が重要です
昨日から大学入試センター試験が始まり、受験シーズンに突入ですね(^^)
春先には大学進学や就職、転勤・異動など沢山の人が動くため、賃貸を中心に不動産業界全体で繁忙期に突入していきます。
不動産売買の場合も３月末・遅くても４月上旬に引渡しまで完了させたいというご希望が多いため特に忙しい時期となります。
売買の場合、物件の売買契約を締結してから引渡しまで１～２ヶ月要しますので（買主様がローンを利用する場合。）購入希望の方は比較的早くから動きだしており、売買契約ベースでは１月・２月が最も多いのですが、売主様は「まだ時間がある…」とノンビリしているケースが多く見られます。
売却を希望されている方で「転勤で宮城を離れるので３月末までに取引を完了させたい！」という場合にはタイミングを逃さぬよう早めの準備が重要です(^^)
更新日時 ： 2013年01月20日 | この記事へのリンク ：
不動産査定について１
不動産売却を検討する際に真っ先に行うのが「売却査定」です。
「不動産業者の行う売却査定」と「不動産鑑定士の行う不動産鑑定評価」は違うんですか？と聞かれることがありますが・・・
簡単に言ってしまう「直近で売れるであろう価格」と「現在の純粋な評価額」の違いであり、最終目的が違うため価格に差が出る場合が多いです。
〇売却査定価格・・・概ね３ヶ月以内で売却できるであろう価格
〇不動産鑑定価額・・・不動産（土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいう。）の経済価値を判定し、その結果を貨幣額に表示すること
現在の経済価値である鑑定評価額で取引できれば一番良いのですが、不動産の価格は経済情勢・需給動向によって短期間で変化しております。
したがって、不動産売却が前提であれば「不動産業者の売却査定」、不動産の経済価値が知りたいというのであれば「不動産鑑定士の鑑定評価額」ということになります。
更新日時 ： 2013年01月19日 | この記事へのリンク ：
物件探し
物件を探す際に皆さんは何処をポイントに探されていますか？
不動産には
①場所（交通の便・周辺環境）
②広さ（間取り）
③予算
という３大要素がありますが、「場所と広さはOKだが高すぎる」や「場所はOKだけど予算・広さがダメ」
等々との声をよく聞きます。
各お客様に個々の予算というものがある以上、資金が潤沢にある方以外は３つとも満たせるような物件
というのは中々見つかりづらいものです。
物件探しをする際には考えをスッキリさせるために、①場所 ②広さ ③予算 の３つを同等に扱わず、
譲れないものから順番付けしてみてはいかがでしょうか？
上位２つが満たされているなら概ね合っている物件かと思われますので詳細をチェックしていく・・・
という作業を繰り返していった方が物件探しに疲れ果てる事は少なくなると思います。
私たち不動産屋がお客様によくお話しする「物件を見すぎると決めれなくなりますよ」というのは、
３大要素の優先順位を付けず、手当り次第物件を見てしまい「あの物件のココがよかった・・・」「あっち
の物件のあそこが良かった・・・」等、頭の中で３大要素をすべて満たした不動産イメージが出来上
がってしまうことによって本来なら自分に合っている物件も物足りなく見えてしまうからなんです。
もちろん、不動産には３大要素の他にも沢山チェックする部分がありますが気になる部分があったら
担当している不動産屋さんに遠慮せずに聞いた方がいいですよ(^^)
更新日時 ： 2013年01月10日 | この記事へのリンク ：
不動産と消費税増税
消費税増税で不動産需要が増える･･･という話をよく聞きますが
不動産業者としての立場（販売出来るのものは沢山販売したい)とFPとしての立場（家計バランス・市場バランスを重視）には大きな差があります。
FP寄りの立場で考えてみると･･･増税があるから早めに検討をしなければならないのは、ここ数年で「必ず」新築物件や建売、業者売主の物件を購入しなければならない方だと思います。
不動産売買に関する消費税は概ね下記のとおりです･･･
①土地は消費するものではないので非課税
②売主が営利目的に売る場合には建物部分に消費税課税
従って売主が営利か非営利かで内容が大きく異なってきます･･･
建売や新築住宅、不動産業者・企業が売主の物件（営利目的)は増税分が売価にそのまま反映されます。
では、個人の方が売主の仲介物件（非営利)はどうでしょう･･･
そもそも営利目的ではないので建物部分も消費税は非課税です。
したがって建物部分の増税は関係なし！
（仲介手数料や登記費用のサービス対価分の消費税分はアップしますが･･･）
不動産に関して言えば「営利目的の販売」も「営利目的ではない販売」の区別がわからず一緒に考えてしまうと増税という言葉に踊らされ、不必要な時期に自分の必要性に合わない物件を購入してしまう場合があるので注意が必要です。
前回の増税(3％→5％)の時は概ね下記のような流れでした(^^;
大手デベロッパー・ハウスメーカーや建売業者等の増税駆け込みの大キャンペーン→先食いで不動産が売れる→増税後に不動産の流通の冷え込み→売れなくなれば自然と不動産の価格は下がり税控除を拡充して景気を刺激･･･
早く買った方が良いか・後から買った方が良いかはその時点では誰もわからないのです･･･
不動産の「買い時」は外部的な要因(景気・増税等)より「自分にとっての必要性が高まった時」に「無理の無い資金繰りで購入できる」時ではないでしょうか･･･
弊社ではお客様と様々な打ち合わせを重ね、安全で安心して頂ける取引をして行きたいと思います(^^)
更新日時 ： 2012年10月23日 | この記事へのリンク ：
不動産売却の流れ
不動産のご売却は不動産業者や不動産投資家を除けば一生でも一度、多くても二度くらいのものだと思います。
弊社でも不動産売却のご相談の際、いくら位で売れるのかという査定価格に次いで多いのが不動産売却の流れはどうなるのか？ということです。
不動産ご売却の流れはご売却検討理由によって様々ですが、オーソドックスな流れでいきますと･･･
①不動産会社に相談
↓
②現地確認の上、価格査定
↓
③売り出し価格の設定、媒介契約締結（売却依頼の契約書です）
↓
④売り出し開始・買主様探索
↓
⑤買主様との売買契約締結
↓
⑥残代金決済・物件引渡し
↓
⑦確定申告
オーソドックスな取引の場合には以上の様な流れになりますが、
●ローンの残高があり抹消手続きが必要な場合
●現在居住中の場合には引渡しまでに引越しをして空家にするタイミング
●境界標の復元・測量が必要な場合
●売却に当たってリフォームが必要な場合
･･･等等、数えればキリがない程、個別の事情が絡み合ってきますので売却ご相談の際に詳細打ち合わせが必要となります。
私達仲介業者が頂く手数料は買主様と売主様の間を取り持つだけでなく、取引が安全に進むよう売主様・買主様の補助を行うところまで含まれた成功報酬です。
取引上知り得た情報の守秘義務もありますので売却ご相談の際には、ご売却理由も含めありのままをお伝え頂くのがスムーズなご売却につながります。
更新日時 ： 2012年10月18日 | この記事へのリンク ：
